不動産売買契約書

日頃皆さんは、色々な契約するとき契約書交わしますよね。でもその内容や約款について、しっかりお読みになって理解していらっしゃいますか？
このページでは、不動産の売買契約書の内容、中でも細かい文字で記載されていて読みにくい方の約款の内容について条項ごとに、少し詳しくかみくだいて説明しようと思います。

弊社の売買契約書の書式は、下記のようなものを基本に案件毎に手を加えて使用しています。
皆さんがお持ちの契約書及び約款と比較しながらお読みください。
重要!!のロゴのところは特に重要ですのでよく確認しましょう。

第１条（売買代金）

ここは、読んで字のごとくなのですが、契約書に記載されている金額にて、売買しますよと記載されています。

第２条（手付金）

契約日に、契約の成立を証明する証拠として払うお金のことを、手付金といいます。

• 第１項では、契約書に記載されている金額を手付金として、買い主様が売り主様に授受しますよ。
• 第２項では、その手付金は、決済売買代金の一部にあたるものです。 決済日より前に、売り主様に渡してありますが、その手付金には、利息はつけませんよと記載されています。

第３条　(手付けの効果)

手付金には、第２条に書かれているように、契約の証拠として渡される他にも２種類の意味があります。 それは違約手付金と解約手付金というものです。
契約に違反したときの違約金（損害賠償金）に、充当します、どんな損害等が発生し手付額を超えるような事になっても追加請求は出来ませんというのが、違約手付金です。
そして、相手が契約の履行に着手するまでは、一方の当事者だけの意思によって契約を解除することが出来ますよ。買主様から解除する場合は、手付金を放棄して、売主から解除するときは手付金を返還し、さらに同額を買主に払い込んで契約を解除する事が出来るという意味で渡される手付金ものが解約手付金です。

この条項では、この契約で授受される手付金は解約手付金ですよと記載されています

　注意：相手が契約の履行に着手するまでとは、

• 売り主様ですと、相手方の希望による変更工事等の着工・材料の発注をおこなったりしたり、相手方の希望により引渡前に登（所有権移転・分筆登記）を完了した・引渡をして登記（所有権移転）を完了させた等の行為。
• 買い主様ですと、中間金を記載通り支払った、すぐにでも残代金を支払える状態になって決済の催告をした・本契約の物件用の（使い回しの出来ないような）物品等を購入した等の行為。

が、あてはまると思います。
しかし、その案件毎に、色々判断が分かれるところでもあります。十分気をつけましょう。
上記のように、着手に当たるかどうかの判断は色々と難しい為、一般的には売り主が業者では無い時には、契約書に記載された手付け解除期日までは、解除権が認めらるように契約している事が多いと思いますよ。

第４条（内金、残金の支払い）

買い主様は、決済時に契約代金のうち手付け分を引いた額を、支払います。
中間金を定めているときは、中間金を定めたれた期日までに支払い、決済時には、手付け分と中間金分を引いた額を売り主に支払います。と記載されています。

第５条（境界の明示）

売り主様は、買い主様に現地にて隣地との境界を教えなくてはいけませんと記載されています。ですが、業者が仲介しているときには、業者が説明する事が少なくないです。

第６条（所有権の移転時期）第７条（登記及び引渡）

売り主様から買い主様へ権利が移動する時期は、買い主様が契約代金全てを支払った時です。（決済日は、契約書に記入された日時が基本です）売り主様は、契約代金を全て受け取ったと同時に所有権移転登記申請を行って、契約不動産を引き渡します。と記載されています。これを実行する為に、契約最終決済日には、司法書士さんにも同席してもらいます。

第８条（負担の除去）

売り主様は本対象物に対して、抵当権等の借り主様にとって不利益な負担が出るもの全てを取り除いてから引渡します。と書かれています。

第９条（危険負担）

もし契約後から引渡までに、本対象物が売主・買主の関わりえないようなことで（自然災害等があてはまります）、物件が目的を果たせなくなったときは、契約を白紙に出来ます。売主様が手付金等を受領しているときは全て買主様に返します。と記載されています。